Cómo calculamos el valor de una propiedad

Qué es (y qué no es)

tasarapp es un valuador automático (AVM): estima el valor de mercado de una propiedad en segundos, a partir de datos reales. Es una segunda opinión objetiva, no una tasación oficial. Para una hipoteca o una sucesión vas a necesitar la firma de un profesional matriculado; para saber cuánto vale tu propiedad hoy y negociar con información, esto te alcanza.

Cómo llegamos al número

Combinamos dos señales. Por un lado, los comparables reales: avisos publicados de propiedades parecidas a la tuya, cerca, ponderados por qué tan similares son (superficie, ambientes, antigüedad, distancia). Por otro, un modelo propio —el motor Avaluar, un modelo estadístico entrenado sobre avisos— que pondera cada atributo (ubicación, m², estado, amenidades…) con su peso real. El valor final es una mezcla de ambos, según cuánta evidencia haya.

Precios de publicación, no de cierre

Los avisos muestran el precio que el vendedor pide, no el que finalmente se escritura. En CABA la brecha de negociación ronda el 4% al 8%. Por eso te mostramos los dos: el valor de publicación (lo que conviene pedir) y el de cierre estimado. Decir esto es incómodo para vender humo; es exactamente por eso que lo decimos.

Siempre con rango y nivel de confianza

Nunca vas a ver un número mágico solo. Cada estimación viene con su rango (mínimo–máximo) y un nivel de confianza que depende de cuántos comparables reales encontramos y qué tan parecidos son. Menos evidencia, rango más ancho y confianza más baja. Es honestidad por diseño.

El porqué del valor

En el informe mostramos qué factores empujan el valor para arriba o para abajo, y cuánto pesa cada uno. No es una caja negra: si el estado suma un 12% o la antigüedad resta un 3%, te lo decimos con el número a la vista.

El alquiler es una derivación, no una predicción

Nuestro motor está entrenado con avisos de venta. Cuando estimamos un alquiler, lo derivamos del valor de venta y la rentabilidad típica de la zona — no sale de un modelo de alquiler. Por eso el rango es más ancho y la confianza más baja, y lo decimos de frente.

Los datos del barrio

Los índices de cada barrio (seguridad, espacios verdes, transporte) salen de datos abiertos de GCBA: el Mapa del Delito, el registro de Espacios Verdes Públicos y la red de subte, cruzados por barrio. Son datos reales, no estimaciones. La seguridad la medimos como delitos por km² (densidad delictiva), no por habitante: normalizar por residentes distorsiona los barrios comerciales o de poca población (Puerto Madero, con pocos habitantes y mucho movimiento, saldría "inseguro" cuando no lo es). La caminabilidad sí es una estimación, y la marcamos como tal.

Los límites del dato

Ningún modelo ve tu propiedad. No conoce la vista real, la reforma que hiciste, ni el detalle que la hace única. Por eso esto es una estimación orientativa, basada en precios de publicación, no una tasación oficial. Aclarar los límites del dato no es letra chica: es parte de lo que somos.